La création d’ouvertures fait l’objet d’une règlementation très complète pour garantir le respect de l’intimité entre propriétés voisines. Si vous avez l’intention de poser un vélux pour apporter plus de lumière dans votre chambre, faites bien attention à ce qu’il ne donne pas directement sur la salle de bains du voisin !
Le Code civil établit un cadre légal précis sur ce sujet, afin d’éviter les conflits en cas de créations d’ouvertures donnant sur une propriété voisine. On vous décrypte les principes à respecter et on vous explique le cas de la servitude de vue.
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Création d’ouvertures : ce que dit la loi
Avant de percer votre mur pour installer une baie vitrée, vérifiez que vous êtes en conformité avec le Code civil. Il prévoit deux cas de figures :
👀 La vue droite (art. 678)
L’ouverture permet de voir directement l’intérieur du logement voisin ou sur sa terrasse sans avoir besoin de tourner la tête. Dans ce cas, vous devrez respecter une distance minimale de 1,90 mètres entre votre mur et la limite de propriété du voisin.
👀 La vue oblique (art. 679)
L’ouverture permet une vue indirecte, c’est-à-dire qu’il faut tourner la tête pour voir la propriété voisine. Dans ce cas, la distance minimale à respecter est de 0,60 mètre.
Si vous ne respectez pas ces distances et si vous souhaitez rester dans les clous de la réglementation, alors vous devrez bénéficier d’une servitude de vue.
Qu’est-ce qu’une servitude de vue et comment l’obtenir ?
La servitude de vue est un “service” foncier que vous sollicitez. Il s’agit d’un droit lié à votre propriété qui vous permet de créer une ouverture ou une vue vers votre voisin sans être dans l’illégalité si vous ne respectez pas les distances minimales (cf. art. 637 du Code Civil).
Les fenêtres, balcons, terrasses, portes-fenêtres, mais aussi les escaliers extérieurs, les lucarnes et les loggias sont concernés. La servitude de vue s’applique uniquement aux propriétés privées et contiguës, vous n’êtes bien sûr pas concerné.e si votre maison est seule au beau milieu d’un champ !
Votre propriété bénéficie peut-être déjà d’une servitude de vue, qui vous permet donc de déroger aux distances minimales prévues par le Code civil. Est-ce le cas ?
👉 Servitude de vue par accord notarié
S’il existe un accord entre voisins déposé chez un notaire et autorisant la servitude de vue, vous ne risquez pas de vous retrouver devant le juge. Cet accord est en outre transférable aux prochains acquéreurs de votre propriété.
👉 Servitude de vue par prescription trentenaire
L’ancien propriétaire a créé une ouverture sans respecter les distances réglementaires mais aucun recours en justice n’a été déposé pendant 30 ans ? La servitude de vue est alors acquise par défaut.
👉 Servitude de vue par division de propriété
Si vous souhaitez vendre votre propriété sous forme de parcelles et que des ouvertures sont appelées à être situées en deça des distances prévues pas la loi, alors la servitude de vue est accordée au futur acquéreur de la parcelle concernée.
Il se peut également qu’une servitude de vue ne soit pas nécessaire, si votre projet d’ouverture donne sur la voie publique, sur un mur aveugle, sur un toit fermé, sur une servitude de passage ou directement sur le ciel.
Le plan B : la création d’un “jour de souffrance”
Si vous remarquez que votre voisin est en train de construire une véranda qui donne directement sur votre salon, sans respecter les distances minimales, rassurez-vous, des recours existent !
Commencez par notifier votre voisin en lui envoyant le constat par courrier recommandé.
Sans action de sa part, vous pourrez alors saisir le tribunal judiciaire. Ce dernier ordonnera soit la suppression de l’ouverture, soit sa transformation en “jour de souffrance”.
Contrairement à une vue, un jour est doté d’un vitrage translucide (en verre dépoli par exemple) et montée sur un châssis fixe (on ne peut donc pas l’ouvrir). Il permet simplement de laisser passer la lumière, mais pas la vue sur les voisins.
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